Аренда офиса в Тбилиси: форматы и особенности размещения, уровень сервиса, цена

Арендовав площадь в бизнес-центре, вы можете сократить подготовительный этап и снять с себя многие организационно-технические вопросы. Но предпринимателям, которые переводят бизнес из другой страны или открывают в Грузии филиал, важно знать о местных особенностях аренды.
Стандарты управления недвижимостью у нас менее строгие, чем во многих европейских странах, даже если помещение относится к классу А.

Цена
Арендная ставка в бизнес-центрах самая высокая в сравнении с другими способами размещения.
При этом в БЦ высокого класса ставка зачастую исчисляется в системе triple net. При такой системе есть 3 составляющие цены:
 

• базовая арендная ставка (Base rent) — это чистая стоимость аренды, обычно фиксируется в долларах за м² в месяц;
• Service fee/Maintenance fee — это ставка, которая покрывает расходы арендодателя на обслуживание здания, его инженерных систем, эксплуатацию мест общего пользования. Это единая ставка для всех арендаторов здания. Исчисляется также в долларах за м² в месяц. Средний диапазон такой «сервисной» ставки от 3 до 5 долларов за м² в мес.
• налоги, подлежащие уплате в соответствии с законодательством Грузии. В большинстве случаев для БЦ это НДС.

Поэтому, когда арендодатель называет цену Х долларов/м²/месяц, стоит сразу поинтересоваться, что в нее включено, а что оплачивается сверху. Скорее всего, вам назвали базовую ставку.
Выбрав размещение в БЦ, на некоторых операционных расходах получится сэкономить, а часть бытовых и технических вопросов решить с помощью арендодателя. Но уровень сервиса лучше оценить до заключения договора. Есть вероятность, что он не устроит вас даже бесплатно.
Если у вас нет высоких требований к оборудованию офиса, вы сэкономите на ремонте. Минимально необходимое там уже есть: полы, покрашенные стены, вентиляция и кондиционирование (если они вообще предусмотрены в этом БЦ), разводка электрики.
Если же вам потребуется перепланировка, перенос инженерных систем, это придётся сделать самостоятельно. Как и наполнение мебелью, техникой.
Освежать ремонт после предыдущего арендатора тоже будут не все арендодатели.

Уровень сервиса
В БЦ не придётся заботиться об охране, о телефонной связи и о присутствии провайдера интернета в здании, об уборке мест общественного пользования.
Рядом со зданием почти всегда есть платная парковка. В здании бизнес-центра или поблизости стремятся разместиться кафе и столовые, отделения банков, нотариусы. Это удобно.

Особенности
Но учтите: вы лишаетесь возможности контролировать всё, на чём экономите. Режим работы, качество обслуживания на ресепшене, качество уборки мест общего пользования, надёжность охраны, время ожидания лифта и многое другое от вас не зависят. Поэтому оценивайте уровень сервиса не только со слов арендодателя. А все важные детали продумайте заранее, проговорите, посмотрите, как они описаны в договоре.
В Тбилиси примерно 45 офисных зданий, которые можно назвать бизнес-центрами. Подробный обзор некоторых из них смотрите здесь.

Во многих странах этот способ размещения считается менее престижным, чем в бизнес-центре. Но в Грузии он даёт ряд преимуществ.

Цена
Аренда коммерческих помещений у нас иногда вдвое дешевле, чем в БЦ.
Исчисляется в долларах/м²/месяц + налоги. В Грузии обычно такими помещениями владеют физические лица. Поэтому под налогами здесь в большинстве случаев подразумеваются НДФЛ и пенсионные отчисления. Всё вместе будет примерно 25%. Даже с учетом такой налоговой нагрузки ставка в коммерческих помещениях все равно ниже, чем в БЦ.
Не думайте, что на первом этаже жилого здания вас ждёт не приспособленное для ведения бизнеса помещение.
Во-первых, речь не всегда идёт о квартире, реконструированной под коммерческие нужды. В новой застройке проекты предусматривают на первых этажах помещения для коммерческого использования — просторные, со свободной планировкой, с двумя или более отдельными входами.
Во-вторых, арендодатели часто сами выполняют необходимую подготовку — базовые инженерные системы, простой ремонт и т. п. Некоторые предоставляют арендные каникулы на время ремонта или делают скидку на первые месяцы аренды.
Последние два варианта даже предпочтительнее. У каждого бизнеса свои особенности, а у их владельцев разные требования к помещениям. Получив «голые стены», вы можете обратиться в Jara Property: мы продумаем планировку, разработаем проект и сделаем ремонт в полном соответствии с вашими стандартами.
Собственники БЦ иногда запрещают переносить инженерные коммуникации, менять цвет стен. При аренде отдельного коммерческого помещения у вас не будет таких ограничений. Зато, с большой вероятностью, будут балкон или терраса. Это популярные архитектурные решения в Грузии, и ваши сотрудники, учитывая тёплый грузинский климат, точно это оценят.

Качество сервиса
И сервис можно организовать на порядок лучше, чем в бизнес-центре. Никто не помешает вам открываться раньше, чем начинается рабочий день, например, в коворкинге, установить систему контроля доступа или организовать в зоне ресепшена лаунж для клиентов. Другое дело, что заниматься этим придётся самостоятельно. Или, как вариант, можно обратиться к профессионалам.
Jara Property может организовать в вашем офисе систему безопасности, клининг, ресепшн, наладить обеспечение хоз- и канцтоварами, водой, кофе и всем необходимым. Если вы передадите нам на аутсорс свой офис-менеджмент, мы будем моментально решать любые хозяйственные и организационные вопросы, которые возникнут у ваших сотрудников.

Особенности
Конечно, у офисов на первых этажах есть и свои недостатки. Например, некоторые технические усовершенствования придётся согласовывать с жильцами дома. Так, их согласие понадобится для установки дизель-генератора.
Не каждое здание располагает большим паркингом рядом, поэтому сотрудникам придётся рассчитывать только на уличную парковку. Обратите внимание на загруженность парковочных мест во дворах рядом с помещением, которое собираетесь взять в аренду.
Зато сломанный лифт не отразится на работе и визитах клиентов.

Если вам нужно много места, особняк в качестве помещения под офис позволит даже в чём-то сэкономить. И уж точно обеспечит возможность организовать отличный сервис без оглядки на шаблонные стандарты БЦ.
В Грузии много небольших особняков. Часть из них владельцы с удовольствием сдают в аренду. Но огромного спроса на жилье в арендованных особняках нет, а вот компании с удовольствием в них размещаются.
Если у вас 20-40 сотрудников, можно найти дом, в котором есть и кухня, и терраса, и небольшой сад, а иногда даже прекрасный вид на город, поскольку особняки обычно располагаются в центральных старых районах.

Цена
В пересчёте за квадратный метр цена ниже, чем в БЦ. Расходы на подготовку и оборудование будут зависеть от состояния здания: важно серьёзно подойти к выбору, проверить надёжность коммуникаций, удобство планировки.

Сервис
Вот главные плюсы организации офиса в особняке:
 

• своя придомовая территория, где сотрудники могут оставлять автомобили;
• вывеска, которая не теряется на фоне десятка других;
• собственный график работы и правила приёма посетителей;
• приватность для клиентов;
• домашняя атмосфера;
• могут быть такие элементы уюта как терраса, сад, камин;
• возможность организовать комфортную лаунж-зону, кухню для сотрудников.

Особенности
Минусы размещения в особняке — это необходимость организовать техническое обслуживание здания, охрану, уборку. Но всё это можно доверить Jara Property. Получится дешевле, чем аренда и обслуживание в БЦ. При этом вы останетесь хозяином положения.

Арендовать места в коворкинге для коллектива имеет смысл, если этот коллектив совсем небольшой, либо его численность постоянно меняется, а бизнес не требует постоянного общения с клиентами. Также это удобно на первое время, пока вы не откроете офис.

Цена
В коворкинге обычно выставляют счёт за каждого человека. При сопоставимом качестве размещения коворкинг обойдётся дороже БЦ. Зато вам не придётся заниматься обустройством (мебель, освещение, кофемашина и т. п.), организовывать офис-менеджмент. На старте это ощутимая экономия, которая постепенно сходит на нет.

Уровень обслуживания
Арендаторам в коворкинге не нужно думать о мебели, оборудовании, техобслуживании, уборке. Даже кофе включён в комплекс услуг, а иногда и печеньки. Здесь же можно арендовать переговорную комнату или конференц-зал для деловых встреч. Некоторые коворкинги предлагают в аренду офисные пространства — выделенные комнаты для небольшого коллектива, где можно поработать в тишине и уединении. Но это ещё дороже.
Если вы и правда хотите сэкономить, а не ленитесь заниматься офисом, подберите по объявлениям несколько помещений нужной площади и сделайте точный расчёт затрат на открытие, аренду и обслуживание. Сравните с расходами на коворкинг, посчитайте, через сколько окупятся обустройство и аренда собственного офиса.
Как правило, когда проект перерастает стадию стартапа, риск закрытия снижается, а коллектив начинает расти, аренда помещения на нижних этажах становится более оправданной.

Особенности
Коворкинг — место с вдохновляющей творческой атмосферой, возможностью заводить новые деловые знакомства и работать с раннего утра допоздна. Он удобен своей гибкостью: оплату можно вносить хоть по дням и не платить, например, за болеющего сотрудника.
Но если проект предполагает постоянные визиты клиентов или у вас большой коллектив, этот вариант менее удобен.
Ещё одна особенность коворкингов сегодня — их огромная востребованность. Многие из них заняты на месяцы вперед. Если у вас большое количество сотрудников, вы просто не найдете места.
Администрация не сообщит вам об этом, но в большинстве коворкингов нестабильный интернет. И повлиять на это никак нельзя. Поэтому надо заранее поинтересоваться количеством заведенных провайдеров. А скорость интернета вы сами можете измерить на месте.
Также многие компании предъявляют требования по безопасности сети и конфиденциальности данных. Этого, конечно, в коворкингах нет — сеть здесь общая. Конфиденциальность данных и переговоров сохранить тоже труднее, чем в отдельном офисе. Если для вас важны требования по безопасности сети, то работа в коворкинге вам не подойдет.

Если вы сомневаетесь, какой формат выбрать, обращайтесь в нашу компанию. Мы учтём особенности вашего бизнеса, финансовые возможности, предполагаемые расходы и предложим оптимальные варианты.