Как выбирать помещение в БЦ: 8 признаков отличного места для вашего офиса

Не стоит рассчитывать, что вы придёте в БЦ, и уже там, на месте, станет очевидно, подходит ли он вам. Лучше сразу составить список требований, с которым вы будете сверяться. А для этого важно понимать свои задачи.

Сегодня офис нужен уже не для того, чтобы посадить в нём любыми путями максимальное количество людей. Современному собственнику бизнеса важно, чтобы его сотрудники не только хорошо работали, но и чувствовали себя так же, хотели приходить на работу и не хотели уходить.

Ниже вы найдёте рекомендации, по каким признакам выбрать бизнес-центр, в котором получится обустроить такой офис. А в этой статье есть подробное описание пяти БЦ в Тбилиси, которые мы посетили сами и оценили по предложенным критериям.

• Расположение;
• Уровень развития инфраструктуры;
• Наличие парковки;
• Освещение и расположение окон, глубина этажа;
• Качество инженерных систем;
• Качество обслуживания арендаторов;
• Привлекательность лобби и уровень обслуживания посетителей;
• Готовность арендодателя договариваться и обсуждать необычные запросы арендатора.

Хороший бизнес-центр не обязан находиться в самом центре города. Гораздо важнее его транспортная доступность.

Попробуйте подъехать к зданию в час пик: с этим возникли трудности? Подумайте о сотрудниках и клиентах, которые будут добираться общественным транспортом: нет ли с ним проблем в этом районе? Есть ли поблизости станция метро?

Эта важная характеристика тоже отчасти связана с расположением. Иногда инфраструктура в районе может быть не очень, зато само здание БЦ начинено объектами вроде кафе и ресторанов, фитнес-центров, салонов красоты, магазинов.

Развитая инфраструктура обеспечивает комфорт сотрудникам и высокую проходимость в зоне расположения офиса.

Ничто так не выводит из себя и не сбивает рабочий настрой, как получасовые утренние попытки припарковать автомобиль хотя бы относительно недалеко от офиса. Это ещё один плюс развитой инфраструктуры, большого торгового центра рядом или в одном здании с БЦ. В этом случае рядом всегда есть бесплатная парковка.

У бизнес-центра может быть собственная парковка, или даже подземный паркинг. Но в этом случае важно поинтересоваться, на какое количество машиномест вы можете рассчитывать и по какой цене.

В первую очередь, мы говорим о наличии и размерах окон, глубине этажа, эффективности его планировки — возможно ли организовать разнородные планировочные решения.
Например, в офисном здании с сердцевиной глубина этажа в идеале не должна превышать 15 м. Если сердцевины нет, от окна до окна должно быть не более 18 м. Важно наличие открытого пространства и шаг между колоннами от 6 м.

Конечно, не все офисные здания соответствуют этим параметрам. Сложные условия города с различными ограничениями не всегда позволяют их соблюсти.

Ещё хуже, если здание, которое используется для размещения офисов, проектировалось для других целей. Иногда арендодателю выгоднее сдать под офисы помещения, изначально построенные под ритейл. Но арендатор должен сам понимать, что разместить людей с комфортом здесь будет очень сложно.

Конечно, многое зависит от ваших потребностей. Например, некоторым IT-компаниям нужно много вспомогательных помещений: ресепшн, переговорные, игровые, комнаты для отдыха, кухни. Но это скорее исключение, чем правило. Для продуктивной работы офисных сотрудников важен естественный солнечный свет. Внутренние пространства с искусственным освещением использовать рационально гораздо сложнее.

Если для вашего бизнеса подходит планировка, при которой 90% площади офиса составляет open space, можно снизить требования к глубине этажа при наличии больших окон. Через остекление во всю стену свет проникает на большую глубину, если не ставить на его пути перегородок.

Состояние (или хотя бы наличие) многих инженерных систем можно оценить при беглом осмотре, просто посетив БЦ.

1. Достаточно ли лифтов для сотрудников и гостей здания, вы поймёте по количеству людей, ожидающих в лифтовых холлах.
2. Наличие вентиляции установите по воздуховодам и клапанам.
3. Наличие кондиционирования — по кондиционерам (на глаз даже можно определить, новые они или нет).
4. Датчики и оповещатели укажут на присутствие системы пожарооповещения, оросители — на то, что здание оснащено спринклерной системой пожаротушения (это важно для высотных строений).
5. Про отопление можно просто спросить — газовое оно или электрическое. Ну и оценить количество, размер радиаторов (достаточно ли их для поддержания комфортной температуры зимой).

Но поломки случаются с любыми коммуникациями. Важно, чтобы администрация бизнес-центра была готова исправить их по первому запросу. Уборку мест общего пользования обычно тоже берёт на себя арендодатель: если в коридорах и общих туалетах грязно, высока вероятность, что он безответственно относится к своим обязанностям.

Ещё можно посмотреть на качество укладки кабелей: у хозяйственного арендодателя они все уложены в кабель-каналы, которые выглядят аккуратно и не бросаются в глаза.

Для многих компаний важен престиж и качество обслуживания их клиентов, партнёров. Впечатление о вас начинает формироваться уже в зоне лобби, даже если отвечаете за неё не вы. Оцените комфортабельность этого помещения для ожидающих, вежливость администратора, его коммуникативные навыки, знание языков.

Вообще, даже самое неприглядное место можно превратить в идеальный офис, если арендодатель готов договариваться:

• выделить на пустующем этаже ровно столько пространства, сколько нужно вам;
• предоставить арендные каникулы на время ремонта;
• разрешить оформление по вашему вкусу;
• сделать скидку там, где не получается предоставить достойный сервис.

У многих девелоперов есть чётко сформулированные предложения для арендаторов с разными финансовыми возможностями.

А ещё некоторые собственники БЦ устраивают для своих арендаторов общие праздники, организуют для них скидки в инфраструктурных объектах (ресторанах, спа, фитнес-клубах, расположенных в здании), продумывают бонусную систему, заказывают мобильные приложения для оперативного решения технических проблем.

Всё это мы и называем клиентоориентированностью. Определить её можно в беседе с представителем девелопера, а ещё надёжнее — в общении с арендаторами.

Бывает, что бизнес-центр хорош, даже очень. Но в нём нет помещений, отвечающих вашим требованиям — например, подходящих по площади, позволяющих организовать пространство open space или, наоборот, кабинеты с хорошей звукоизоляцией.

Если помещение в БЦ пока мало пригодно для въезда, но здание понравилось и подходит по максимальному количеству характеристик, придите сюда ещё до заключения договора с дизайнером, у которого будете заказывать проект. Опыт специалиста поможет понять, действительно ли помещение подходит для ваших целей, и какие вложения понадобятся, чтобы подготовить его к запуску. Возможно, расходы окажутся сопоставимыми с затратами на ремонт особняка.

Почему в таком случае лучше выбрать второй вариант — читайте в этой статье.