Описание некоторых бизнес-центров Тбилиси

Когда возникает необходимость разместить сотрудников в Грузии, многие выбирают самое очевидное решение — арендовать офис в бизнес-центре. Рекомендуем не спешить и рассмотреть для объективности другие варианты (почитать о них подробнее можно здесь). Ну а тем, кто твёрдо решил размещаться в БЦ, мы хотим упростить выбор. Для этого посетили несколько бизнес-центров в Тбилиси и делимся впечатлениями «по горячим следам».

Мы объехали бизнес-центры Тбилиси, осмотрелись, пообщались с администрацией. Вот какие характеристики оценивали в первую очередь:

• расположение здания в городе (удобно ли будет сотрудникам добираться сюда каждое утро и уезжать каждый вечер);
• наличие парковки поблизости;
• конструктивные особенности здания — высоту потолков, размер окон, глубину этажей;
• уровень обслуживания — инфраструктуру, репрезентативность лобби и навыки его сотрудников;
• качество инженерных систем, оборудования — например, количество лифтов, параметры HVAC (систем обогрева, вентиляции и кондиционирования);
• отношение к арендаторам — сформированность предложения, клиентоориентированность, готовность договариваться.

Бизнес-центры для знакомства мы выбирали случайным образом. Но всё же старались, чтобы в обзоре была представлена недвижимость разного уровня. Ведь кому-то из наших читателей наверняка нужен БЦ класса А, а кому-то достаточно скромного офисного здания с охранником и инженером.

Пока нам удалось посетить и тщательно исследовать 5 бизнес-центров. Обещаем со временем пополнить этот список, чтобы у вас была вся необходимая информация для взвешенного выбора.

King David — это многофункциональный комплекс: офисный центр и отель. Также есть поддерживающие (инфраструктурные) функции: рестораны, фитнес-центр, спа, ритейл. На услуги этих объектов для арендаторов действуют скидки. Этот комплекс считается самым высококлассным в Тбилиси — и неслучайно.

Расположение

Этот БЦ удачно расположен неподалёку от станции метро. Удобно к нему подъезжать и на автомобиле, но вот с уличной парковкой могут возникнуть трудности. Можно было бы назвать минусом некоторую удалённость от городских объектов инфраструктуры, но это вполне компенсируется наличием ресторанов, торговых точек и т. п. внутри здания.

Плюсы

Лобби производит впечатление роскоши. В нём две стойки ресепшн — для БЦ и для Meta Business Hotel. Здесь всегда присутствуют администратор и охранник. Говорят на 3-х языках — грузинском, английском, русском. Мы отметили высокие потолки, панорамные окна и эффективную планировку этажей, которая позволяет избежать потерь полезной площади при организации офиса.

Минусы

Не понравилось долгое ожидание лифтов. Из-за этого обстоятельства некоторые арендаторы делают курилки прямо на этажах, чтобы сотрудники не теряли время на путь вниз-наверх. Это трудно назвать рациональным использованием пространства.
Немного неприятно удивили и лифтовые холлы — они тёмные, низкие в сравнении с остальными помещениями в здании. Но общее впечатление о King David очень хорошее.

Цена

У разных этажей разные собственники. Поэтому единой политики по арендным ставкам нет. На момент посещения нам предложили помещение около 200 м² по ставке 30 долларов/м²/месяц + сервисная плата (5,2 доллара/м²/месяц) + НДС.

Здание БЦ Pixel было построено в 2010 году, но всё ещё выглядит современно. Оно задействовано под офисы и ритейл: торговые точки расположены на первых этажах, входы в зону торговли и в офисную часть разделены. Лобби бизнес-центра небольшой без претензий на luxury, но комфортный. Есть администратор, говорящий на трёх языках, и охранник. Организована пропускная система с турникетами. Высота потолков в офисных помещениях чуть меньше 3-х метров. В офисах открытая планировка, стены делают из съёмных стеновых панелей.

Расположение

Чтобы вы получили правильное представление о плюсах и минусах расположения БЦ Pixel, стоит немного рассказать о районе Ваке. Это современный, хорошо обустроенный район, в котором размещено жильё достаточно высокого уровня. Исторически, наряду с Вере, это центральный район старой интеллигенции.

В последние пять лет он активно застраивается современными офисными зданиями. Не исключено, что со временем Ваке станет новым CBD (central business district) Тбилиси. Но для этого есть одно серьёзное препятствие — плохая транспортная доступность района.
Здесь нет метро: ближайшая станция на улице Руставели находится ну никак не в пешей доступности.

Есть проспект Ильи Чавчавадзе — главная транспортная артерия района. Но после реконструкции он больше ориентирован на общественный транспорт и пешеходов, поэтому в часы пик на въезд и выезд собираются большие пробки. Да и для тех, кто пользуется общественным транспортом, он не так уж удобен. Чтобы добраться из других частей города на работу в Ваке, в большинстве случаев приходится делать пересадки. Коренные жители района всё чаще продают или сдают своё жильё и перебираются в пригороды, где нет пробок и воздух чище.

В то же время, в Ваке очень развитая инфраструктура. Здесь расположены лучшие рестораны, магазины с самыми современными концепциями. Поэтому офис в Ваке — это престижно, но не слишком удобно, особенно для сотрудников. Больше всего повезло тем, кто здесь одновременно живёт и работает.

Плюсы

У лифтов нет очередей: 4 кабины грузоподъёмностью 14 человек полностью закрывают потребности здания. Радует хорошая инфраструктура вокруг — много кафе и ресторанов, куда сотрудники офиса могут отправиться во время обеда. Магазины внутри здания тоже плюс к комфорту. Среди арендаторов много международных компаний: это показатель качественного обслуживания и договороспособности арендодателя.

Минусы

Бросается в глаза не самая эффективная планировка пространства. Из-за большой глубины этажа лифтовой холл, общий коридор слишком большие. Эти пространства невозможно задействовать с пользой, но приходится оплачивать.

Цена

Арендная ставка около 23-25 долларов США/м²/месяц. Дополнительно вносится сервисная плата 3,2 доллара/м²/месяц и оплачивается пользование общими помещениями на этаже по уменьшенной ставке (если не занимаете весь этаж). Не забудьте про НДС.

Здание бизнес-центра небольшое, камерное. У него две функции — офисы и ритейл. Девелопер планирует приспособить под офисы и те площади, которые сейчас заняты ритейлом, поскольку в такой удачной локации спрос на них выше.

Расположение

Этот бизнес-центр находится в самом центре города. Рядом целых две станции метро: «Руставели» и «Площадь Свободы». Сложности с уличной парковкой — обычное дело для центра. В самом БЦ есть подземный паркинг, но совсем небольшой и, разумеется, платный (не включён в арендную ставку).

Плюсы

Кроме выгодного расположения хочется отметить готовность арендодателя выполнить отделку — стандартный пакет (покраска, стены, потолок, инженерные системы).

Минусы

Но есть и проблема: пока не сформировано чёткое предложение для арендаторов, которые готовы брать площади под офис. Нет деления на блоки (зато можно вносить свои предложения). Вариант, который предложили нам (из помещений ритейла) показался более подходящим для сервисных компаний с большим потоком посетителей. Для организации офисов слишком глубокий этаж — невозможно сделать кабинеты с естественным освещением.

Цена

Чёткого предложения по ставке нам, к сожалению, тоже не озвучили.

Здание бизнес-центра новое, введено в эксплуатацию в 2020 году. Оно интересное и с точки зрения архитектуры, и с точки зрения наполнения. У него множество функций: офисы, апартаменты, отель, фитнес-центр, спа, ритейл. Развитая инфраструктура позволяет жить и работать, практически не выходя из «башни».

Расположение

О районе Ваке, где расположен этот бизнес-центр, мы уже писали. Само собой, все плюсы и минусы расположения БЦ Pixel относятся и к БЦ Axis Tower.

Плюсы

Мы оценили этот БЦ на уверенный класс А. Зона лобби большая и светлая, вежливые сотрудники говорят на трёх языках. Офисы обслуживают 8 из 32 лифтов — этого вполне достаточно, очередей нет.

Планировка этажей позволяет проектировать офисы под запрос арендатора: open space или кабинетного типа. Умеренная глубина этажа и остекление в пол обеспечивают отличную освещённость рабочих мест.

Особенно порадовали чётко сформированное предложение для арендаторов по подготовке офиса, классная презентация. Всё говорит о клиентоориентированности девелопера.

Минусы

Пожалуй, это парковочный коэффициент — 1/100.

Цена

Арендная ставка = 23-25 долларов/м²/месяц + сервисная плата 4,5 долл/м²/месяц + НДС. Стоимость парковки 140 долларов в месяц.

Хороший бизнес-центр, который по всем признакам соответствует классу А. Большой приятный лобби с зоной ожидания, администраторы и охранники на входе. Заметно, что здание хорошо обслуживается.

Расположение

У этой «башни» расположение не самое центральное, но на популярной транспортной артерии города. Неподалёку есть сразу две станции метро: «Делиси» и «Важа Пшавела».

Плюсы

Бизнес-центр стоит вплотную к ТЦ «Сити Молл» — одному из самых значимых в Тбилиси. Благодаря этому обстоятельству, парковочного коэффициента нет! Мы сразу отметили очень эффективную планировку этажа: максимум открытого пространства, окна в пол, небольшая глубина, минимальные потери на общие зоны.

Минусы

Есть сформированное предложение по отделке, и это вроде бы плюс. Но оно не слишком заманчивое: арендатору предоставляются арендные каникулы до 3 месяцев (в зависимости от арендуемой площади) при условии, что он самостоятельно сделает ремонт. Так что все хлопоты по организации пространства ложатся на вас.

Цена

Арендная ставка — около 25 долларов/м²/месяц + сервисная плата 7 долларов/м²/месяц + НДС. Относительно недорогая, по сравнению с другими БЦ, парковка — $100+НДС/место/месяц.

Вот такой получился обзор. Надеемся, он поможет вам найти подходящий офис, а более подробно про эти и другие варианты размещения в Тбилиси мы можем рассказать на нашей бесплатной консультации.